Bedarfsgerechter Wohnraum wird zur Mangelware

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Die Wohnungswirtschaft in Deutschland befindet sich in einer tiefen strukturellen Krise: Zeitgemäßer, bezahlbarer Wohnraum ist bereits heute Mangelware. Verschärft wird dies durch die Neubauaktivität, die sich im letzten Jahr auf einem historischen Tiefstand befand. So wurden in 2009 nur noch rund 151.500 Fertigstellungen verzeichnet. Die Auswirkungen dieser Fehlentwicklung sind inzwischen unübersehbar: Viele Gebäude aus den 1950er, 1960er und 1970er Jahren sind heute sowohl aus ökonomischen als auch energetischen Gesichtspunkten – selbst nach Sanierung – kaum noch vermietbar. Zumal nicht wenige dieser ehemaligen „Familien-Wohnungen“ unzeitgemäße Grundrisse von 45 bis 48 Quadratmetern aufweisen. Diese sogenannten Bausünden werden heute zunehmend auch von Wohnungsbauexperten hinterfragt, da eine bloße Sanierung mit vertretbaren finanziellen Mitteln nicht selten unrealistisch ist. „Die Förderung des Abrisses verbunden mit dem Neubau moderner Wohnungen würde endlich neue Impulse für die Erstellung von bedarfsgerechtem Wohnraum geben“, empfiehlt daher Thomas Bader von den Ziegelwerken Leipfinger-Bader.

Viele mittelständische Unternehmen, deren Kerngeschäft der Wohnungsneubau ist, geraten zunehmend in Existenznot. Denn mit Ausnahme Dänemarks ist die Bauintensität in allen direkten Nachbarländern mindestens doppelt so groß wie in der Bundesrepublik. Im vergangenen Jahr registrierte der Wohnungsneubau in Deutschland sogar einen neuerlichen historischen Tiefstand. So wurden nur noch rund 151.500 Fertigstellungen verzeichnet. Ein Wert, mit dem Deutschland weiterhin das europäische Schlusslicht bleibt. Vor diesem Hintergrund warnen Experten bereits heute vor einer mittelfristig zu erwartenden Wohnungsnot, sollte eine Wende im Wohnungsbau nicht zeitnah eingeleitet werden – vor allem in Ballungsgebieten wie Hamburg, Stuttgart oder München. Aber auch in Kleinstädten und auf dem Land erfüllen viele Altbauten nicht mehr die gestiegenen energetischen Anforderungen sowie die Wünsche vieler Menschen nach zukunftsfähigen, barrierefreien Wohnungen. Das Resultat: Bereits heute ist eine erhebliche Lücke zwischen aktueller Neubautätigkeit und dem tatsächlichen Bedarf an bezahlbarem, zeitgemäßen Wohnraum unübersehbar. Um Deutschland mittelfristig mit erschwinglichem, qualitativ angemessenem Wohnraum zu versorgen beziffert das Eduard-Pestel Institut den Neubaubedarf bis 2025 auf knapp 400.000 Wohnungen pro Jahr. „Der Neubaubedarf in Deutschland wird längst nicht mehr gedeckt, Angebotsengpässe an bezahlbarem Wohnraum sind kurzfristig absehbar“, mahnt Thomas Bader, Geschäftsführer der Ziegelwerke Leipfinger-Bader (Vatersdorf, Niederbayern).

Defizit an bedarfsgerechtem Wohnraum

Ob in der Stadt oder auf dem Land: Angesichts regional steigender Haushaltszahlen in der ganzen Bundesrepublik sowie der allgemeinen demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung wird vor allem bedarfsorientierter, altersgerechter Wohnraum zur zentralen Herausforderung des Wohnungsmarktes der Zukunft. Aus dem derzeitigen Altersstrukturanteil des Wohnungsbestandes kann insbesondere für die Bestände von 1948 bis 1959 ein erhebliches Potenzial für den Bestandsersatz (Abriss und Neubau) abgeleitet werden. Problematisch sind vor allem die Bausubstanz und der Zuschnitt der Wohnungen, die in der Notsituation nach dem 2. Weltkrieg errichtet wurden. Diese Objekte haben Grundrisse von lediglich 45 bis 48 Quadratmetern für Familien mit zwei oder mehr Kindern. Ähnliches gilt auch für die sogenannten „Bausünden“ aus den 1960er und 1970er Jahren. Sie weisen aus heutiger Sicht sowohl in ökonomischer als auch in energetischer Hinsicht erhebliche Mängel auf. „Für diese Wohnungen sind Sanierungskonzepte nicht sinnvoll. Oftmals wäre unter ökonomischer und marktorientierter Betrachtung der konsequente Weg des Abriss“ und Neubaus hier die überzeugendere Alternative“, erklärt Bader. Zumal sich der Bedarf an energieeffizientem und altersgerechtem Wohnraum durch den kompletten Ersatz besagter Gebäude in nicht unerheblichem Umfang decken ließe. Allerdings wird derzeit gerade diese Maßnahme durch die Förderstruktur der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) benachteiligt. „Die unterschiedliche Behandlung von Modernisierung und Neubau durch die KfW führt inzwischen zu einer fragwürdigen Bevorzugung von Modernisierungsmaßnahmen“, so Bader. Die aktuelle Studie „Marktverzerrungen durch Ungleichbehandlung von Modernisierungen und Bestandsersatz in Förderprogrammen am Beispiel der KfW“ des Pestel Instituts belegt in diesem Kontext sogar, dass der Bestandsersatz gegenüber der Sanierung um rund 300 Euro pro Quadratmeter benachteiligt wird.

Impulse für den Wohnungsneubau

An dieser Stelle sind daher vor allem die politischen Entscheidungsträger gefragt. Um der drohenden Wohnungsnot entgegen zu wirken und Investitionen in bedarfsgerechten Wohnraum zu begünstigen, fordern viele mittelständische Betriebe neben einem Umdenken zugunsten des Bestandsersatzes vor allem auch die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung (AfA). Denn letztere könnte den Bau von zahlreichen zusätzlichen Wohnungen bewirken, die modernen energetischen Anforderungen entsprechen und damit einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Zusätzlich erhofft man sich durch dieses Instrument, die öffentlichen Haushalte durch Mehreinnahmen zu entlasten – beispielsweise bei der Lohnsteuer und der Mehrwertsteuer. „Es ist höchste Zeit, dass die Politik umdenkt und es sich nicht länger – scheinbar bewusst – erlaubt, einen ganzen Wirtschaftszweig zu vernachlässigen“, mahnt Bader. In diesem Kontext sei es kontraproduktiv und fahrlässig, dass die neue Bundesregierung nach ihrem Amtsantritt nicht sofort gehandelt habe, sondern die politischen Diskussionen um das Thema „Bauen“ auf die Jahre 2010 und 2011 vertagt hat. „Die logischen Folgen dieses Vorgehens sind Verhinderung von Wirtschaftswachstum, existenzielle Bedrohung von Bau-Mittelstandsunternehmen, Förderung der Arbeitslosigkeit am Bau, Wohnungsmangel sowie steigende Wohnungsmieten. Nur Impulse für den Wohnungsneubau stellen sicher, dass die mittelständische Bauwirtschaft auch in Zukunft noch als funktionierender Wirtschaftszweig in Deutschland existiert.“

Beitrag von auf 25. März 2010. Abgelegt unter Haus & Garten. Nachricht folgen durch RSS 2.0. Nachricht hinterlassen oder Trackback

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