Die Nachfrage nach Wohnraum in Stuttgart ist auch dieses Jahr ungebrochen, wenngleich niedriger als vor der Zinswende. Gleichzeitig verschiebt sich das Angebot. Während Einfamilienhäuser in unteren Preissegmenten und gut vermietbare Wohnungen weiterhin schnell einen Käufer finden, tun sich hochpreisige, unsanierte Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser auf sehr großen Grundstücken schwerer. Hier reagieren die Käufer extrem preissensibel.
„Die Kaufbereitschaft ist nach wie vor groß, allerdings nur dort, wo Substanz und Gesamteindruck überzeugen“, sagt Expertin Mireille Funke, Immobilienwirtin (Dipl. EIA) mit Büro in Stuttgart-Ost. Ihrer Erfahrung nach unterschätzen viele Eigentümer den Aufwand für Vorbereitung, Dokumentation und Präsentation. Dabei entscheiden gerade diese Faktoren über erzielbaren Preis und Vermarktungsdauer.
Wenn Lage nicht mehr alles ist
Lange galt in der Branche das Mantra „Lage, Lage, Lage“. Funke ergänzt es um eine dritte Komponente: „Früher Lage, Lage, Lage – heute Lage, Lage, Energieausweis.“ Käufer achten verstärkt auf Energieeffizienz und kalkulieren Förderungen sowie künftige Kosten genau. Ein valider Energieausweis ist deshalb Pflicht, ein individuell erstellter Sanierungsfahrplan sogar ein Pluspunkt. Wer ein Haus aus den sechziger, siebziger oder achtziger Jahren anbietet, sollte sich auf Rückfragen zur Dämmung, Heizung und zum Austausch alter Fenster einstellen.
Sechs Schritte von der Einwertung bis zum Notartermin
Funke arbeitet mit einem klaren Fahrplan, den sie jedem Eigentümer vorlegt:
1. Einwertung der Immobilie Eine realistische Marktpreiseinschätzung bildet die Grundlage. Überzogene Preisvorstellungen führen sonst zu monatelangem, gar jahrelangem Stillstand.
2. Inserieren und nicht vorher sanieren Teure Komplettsanierungen lohnen selten. Käufer wollen selbst gestalten und kalkulieren. Ein sauberes Inserat mit ehrlicher Beschreibung ist wertvoller als eine vorschnelle Baustelle. Ein Sanierungsfahrplan ist aufwändig aber eine perfekte Hilfestellung für den Käufer.
3. Angebote von Handwerkern, Herstellern und Architekten Kostenvoranschläge schaffen Transparenz und reduzieren Bedenkzeit bei Interessenten.
4. Entlastung bei der Räumung Ob vor oder nach dem Verkauf, ein Wegzug, Erbschaften oder Scheidungen sind emotional belastend. Funke vermittelt Entrümpelung oder Zwischenlagerung, Reinigungsdienste etc. und nimmt Eigentümern organisatorische Last ab.
5. Virtuelles Staging Mit 360° Rundgang und hochwertigen, virtuell veränderten Fotos und animierten Grundrissen wird das Potenzial einer Immobilie sichtbar.
6. Schwachstellen nicht verschweigen oder vertuschen „Ein Schaden zu haben am Haus ist nicht schlimm, er muss nur richtig und frühzeitig kommuniziert werden. Es empfiehlt sich, alle Perspektiven einzunehmen.“ Ein frisch gestrichener Keller weckt Verdacht, Offenheit schafft Vertrauen.
Warum Technik Vertrauen schafft
Funke arbeitet bewusst im kleinen Team, um flexibel zu bleiben und empfindet dies als ein Vorteil gegenüber anonymen Großstrukturen. Dabei setzt sie auf erstklassige und modernste Technik. Jedes Exposé entsteht individuell, ohne automatisches Template. Gedruckte Unterlagen, detaillierte Grundrisse und der 360° Rundgang vermitteln Käufern ein greifbares Bild, bevor sie die Immobilie betreten. „Ich gebe mir Mühe, dass es echte, informative Exposés sind, keine austauschbaren Worthülsen“, erklärt sie. Dieser Qualitätsanspruch unterscheidet sie von manchem Wettbewerber, der sich auf Masse und einfacheren Standards verlässt.
Service bedeutet Erreichbarkeit, nicht Show
Funke beschreibt ihre Arbeit als dreigliedrig: neutrale Bewerterin, Fürprecherin der Immobilie und Maklerin. Zwischen diesen Rollen wechselt sie bewusst, um Eigentümer einerseits ehrlich zu beraten und andererseits in Verhandlungen hartnäckig aufzutreten. Der rote Faden ist ihr Servicegedanke. „Ich lebe wirklich den Servicegedanken. Alle reden davon, aber man merkt oft, dass man eigentlich nie Service bekommt.“ Erreichbar zu sein, Anfragen rasch zu beantworten und Besichtigungen persönlich zu begleiten, wertet sie nicht als Zusatzleistung, sondern als Selbstverständlichkeit. Die Extra Meile, wie sie es nennt, zeigt sich auch in Kleinigkeiten: bei kurzfristigen Abendterminen, barrierearmen Besichtigungen oder mehrsprachigen Unterlagen für Käufer aus dem Ausland.
Fazit: Realismus schafft Mehrwert
Stuttgart bleibt ein anspruchsvoller, aber lohnender Markt. Käufer sind informiert, Preise bleiben stabil, solange Lage und Zustand zusammenpassen. Eigentümer profitieren, wenn sie frühzeitig professionelle Hilfe annehmen, statt auf den einen Liebhaber zu warten. „Das Ziel des Maklers muss sein, in möglichst kurzer Zeit möglichst viele für die Immobilie zu begeistern“, betont Funke. „Der größte Fehler ist, zu sagen, ich habe ja Zeit.“ Wer die Ratschläge beherzigt, ehrlich über Mängel spricht und den Energieausweis zur Chefsache macht, erzielt auch 2025 einen Preis, der den Wert der Immobilie widerspiegelt und Käufer langfristig überzeugt.
So zeigt die langjährige Erfahrung von Mireille Funke: Qualität schlägt Größe. Persönliche Betreuung, fundierte Marktkenntnis und Technik auf aktuellem Stand sorgen dafür, dass eine Immobilie in Stuttgart, und da ganz besonders auf der Gänsheide und den Osten der Stadt, nicht nur angeboten, sondern erfolgreich verkauft wird.
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