Der Weg zum Eigenheim führt im Regelfall zwangsläufig über Fremdfinanzierungen – auch bei Immobilienkäufern im mittleren oder höheren Alter. Während sich der Bezug von Fremdkapital, zur Schließung der Finanzierungslücke, mitunter nicht vermeiden lässt, gibt es dafür aber verschiedene Möglichkeiten – die sollten Kaufinteressenten im Detail gegeneinander abwägen.
Finanzierungslücke ermitteln – und Finanzierungsoptionen sondieren
Für Privatpersonen ergeben sich zur Finanzierung des Eigenheims für gewöhnlich drei Optionen, wovon zwei sich relativ ähnlich sind. Das wären: Das klassische Annuitätendarlehen, eine Hypothek beziehungsweise ein Hypothekdarlehen sowie ein Bausparvertrag. Anders als der, funktionieren Annuitätendarlehen und Hypothek relativ identisch, der Unterschied liegt hierbei in der Besicherung: Bei der Hypothek ist das eben die, während beim Annuitätendarlehen typischerweise die Grundschuld als Besicherung genutzt wird. Bei beiden werden fortlaufend Zinsen mitsamt Tilgungsraten gezahlt.
Bauspardarlehen sind anders aufgebaut: Da erfolgt während der Laufzeit keine direkte Tilgung, stattdessen zahlen Bausparer lediglich den Zins. Die Tilgung findet stattdessen indirekt über ein dem Bausparvertrag zugehöriges Ansparprodukt statt. Hierbei wäre also zu unterscheiden: Das Bauspardarlehen ist das Zinsdarlehen mit Zinstilgung, der Bausparvertrag enthält auch das dazugehörige Ansparprodukt zur späteren Tilgung.
Ob Bausparen sinnvoll ist, hängt daher von mehreren Faktoren ab. Grundsätzlich ist eine Stärke dieser Variante, dass sie im Regelfall einen geringeren Zins als das klassische Annuitätendarlehen hat. Die tatsächlich monatlich zu zahlende Rate muss dadurch aber nicht niedriger sein. Während beim Annuitätendarlehen ebenso wie der Hypothek der monatliche Betrag „x“ (bestehend aus Zins und Tilgungsrate) überwiesen wird, werden beim Bauspardarlehen quasi zwei Überweisungen getätigt: Einmal in das Tilgungs-Ansparprodukt und einmal zur Zinstilgung.
Speziell Bausparlösungen müssen gründlich analysiert werden
Ein weiterer gravierender Unterschied zeigt sich im Aufbau: Annuitätendarlehen sind relativ simpel aufgebaut. Sie kennen vorab die Kreditsumme, Zins- und Tilgungshöhe und zahlen diese fortlaufend. Parallel dazu erhalten Sie eine Zinsbindung, normalerweise zwischen 5 und 25 Jahren, die die Planbarkeit der Raten weiter steigert.
Bausparverträge werden hingegen frei von ihren jeweiligen Anbietern ausgestaltet. Nicht selten sind das komplexe Konstrukte, bei denen sich Eigenheimfinanzierer gar nicht wirklich bewusst sind, was genau sie damit eingehen und ob dieses Konstrukt nach Ende der Laufzeit tatsächlich zu einer Kostenersparnis führte. Erst kürzlich wurde medial beispielsweise die Praxis der Kontogebühren bei Bausparverträgen aufgegriffen – nach einem Urteil vom Bundesgerichtshof waren diese rechtswidrig und können nun zurückgefordert werden. Derartige indirekte Kosten können die Finanzierung über Bausparverträge teurer als ein klassisches Annuitätendarlehen werden lassen. Wer sie schon zahlte, sollte sie laut Verbraucherzentrale zeitnah zurückfordern.
Kombinationslösungen können sich lohnen
Sie müssen sich nicht zwangsläufig für eine der drei Varianten entscheiden, sondern können auch zwei Optionen miteinander kombinieren. Traditionell ist eine beliebte Variante beispielsweise, das neue Zuhause zu 30 oder 40 % mit Bausparlösungen zu finanzieren, während die verbleibende Finanzierungslücke das Annuitätendarlehen oder die Hypothek deckt.
Das verschafft Flexibilität: Weil beim Bausparen die Zinsen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung fix sind, folglich eine Absicherung gegenüber der weiteren Zinsentwicklung besteht. Interessant ist eine Kombinationslösung auch deshalb, weil Bausparkassen erst seit dem Jahr 2016 das Recht haben, Darlehen zum vollen Beleihungswert zu vergeben.
Fazit: Persönliche Vorab-Kalkulationen sind unvermeidbar
Wer im mittleren oder höheren Alter noch eine (zweite oder dritte) Immobilie erwerben möchte, sollte unbedingt die verschiedenen Finanzierungsoptionen gegeneinander abwägen und persönliche Berechnungen anstellen, die die Gesamtkostenbelastung nach der Gesamtlaufzeit darstellen. Speziell im Alter können Kombinationslösungen auch sinnvoll sein, um die Wahrscheinlichkeit einer erfolgreichen Finanzierungszusage durch die Teilung auf zwei Kreditgeber zu steigern.